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目次

• ○  譲渡所得とは
• ○  譲渡所得には税がかかる
• ○  譲渡所得の計算方法
• ・収入金額
• ・取得費
• ・譲渡費用
• ・特別控除額
• ○  土地・建物の譲渡所得にかかる税の計算方法
• ・所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡取得」
• ・所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」
• ・所有期間が10年を超える場合
• ○  譲渡所得があった際には確定申告が必要
• ○  譲渡所得税の節税方法
• ・譲渡費用をもれなく計上する
• ・ふるさと納税を利用する

譲渡所得とは

譲渡所得の対象となる資産には、建物や土地、株式やゴルフ会員権、宝石、船舶などが含まれます。
これらを譲渡することによって得た所得のことを譲渡所得と言います。
そもそも「譲渡」とは、有償無償を問わず、所有資産を移転させる一切の行為のことをいいます。
ですので、通常の売買はもちろん、財産分与や競売によって所有資産を移転させた場合も譲渡所得に含まれます。

ただし、事業用の商品などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。

譲渡所得には税がかかる

不動産売却で得た利益は「譲渡所得」となり、所得税の対象になります。
個人の状況にもよりますが、基本的に譲渡所得があった場合は確定申告が必要となります。

譲渡所得の計算方法

まずは、譲渡所得の計算方法をご紹介します。
譲渡所得 ＝ 収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

それぞれの項目について解説していきます。

収入金額

収入金額とは、買主から受け取る金額のことですが、まだ入金されていない未収入金や精算金も含まれます。
精算金とは、年の途中で売買される不動産において、所有日数に応じた固定資産税を買主から売主へ支払うお金のことです。

取得費

取得費とは、資産を取得するときに要した金額＋設備費や改良費などのことです。
建物など、時の経過によって価値が下がる資産については、原価償却費相当額を差し引いたものが取得費になります。

譲渡費用

土地や建物を売るときに支出として使った費用のことで、仲介手数料や売買契約書の印紙代、測量費などです。
土地を売るために建物を壊した際の取り壊し費用も含まれます。

特別控除額

一定の要件によって所得から控除される「特別控除」が適用されます。
例えば、マイホームを譲渡した場合には3000万円が特別控除額となります。
その他にも特別控除される場合がありますので、専門家に相談すると良いでしょう。

土地・建物の譲渡所得にかかる税の計算方法

譲渡所得は所得となるため、課税されます。
土地・建物の譲渡所得にかかる税率は、資産を所有していた期間によって異なります。
土地などの不動産については、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかが基準となります。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡取得」

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下である場合は、「短期譲渡所得」の税率が適用されます。
短期譲渡所得の場合の税率は下記の通りです。

所得税：課税短期譲渡所得金額×30％
復興特別所得税（令和19年まで）：所得税額×2.1％
住民税：課税短期譲渡所得金額×9％

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」

一方で、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」の税率が適用されます。

所得税：課税長期譲渡所得金額×15％
復興特別所得税（令和19年まで）：所得税額×2.1％
住民税：課税長期譲渡所得金額×5％

所有期間が10年を超える場合

10年を超えて所有していたマイホームを売却する場合には、特例として更に低い税率を適用できます。
しかし、この特例を適用するにあたって条件がありますので、しっかりと確認しておきましょう。

譲渡所得があった際には確定申告が必要

譲渡所得にはその金額に応じて所得税と住民税が発生します。
一般的には譲渡所得に対して発生する所得税と住民税をあわせて譲渡所得税といわれることが多いです。

土地や建物等、不動産について発生する譲渡所得税は分離課税とされているため、給与所得や事業所得など他の所得とは別で計算されます。
そのため、譲渡所得が存在する場合は確定申告が必要になります。
これは勤務先で年末調整を受けている場合でも必要となる手続きです。

確定申告は例年1月1日から12月31日に生じた所得をもとに、翌年2月15日頃から3月15日頃までの間に行います。

譲渡所得税の節税方法

所有していた不動産を売却によって高く売れるのは嬉しいことですが、それに伴って課される税金も増えてしまいます。
その場合の節税対策をいくつかご紹介します。

譲渡費用をもれなく計上する

上記で仲介手数料や売買契約書の印紙代、測量費などの譲渡費用についてご紹介しました。
しかし、その他にも個々の売却活動において計上できるものもありますので、専門家に相談しましょう。

ふるさと納税を利用する

今では多くの人が利用している「ふるさと納税」
所得が一時的に増えるため、普段はもらえない返礼品を選ぶことができるようになります。

以上、譲渡所得とそれにかかる税についてご紹介しました。
不動産の売買では所得税および住民税、復興特別所得税が課税されます。
節税対策も考えながら売却活動を行いましょう。

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